老丙建社區設施用地登記管理探討-以台北小城社區為例

2013/12/348

截錄：新北市政府102年度自行研究報告

老丙建社區設施土地登記之研究-以新店區小城段為例

研究人員：陳玉燕

第五章結論與建議

本文研究老丙建社區設施土地登記，就現況觀點輔以相關資訊，以社區設施土地之管理制度與物權關係為起始，將社區設施土地與地政登記所呈現之現象，應用調查結果分析，獲取目前因循法規所產生之問題。藉由現狀問題之發掘，探究議題核心，歸納成課題，藉由深入訪談提出可行之對策，期許能提供相關研究者與行政單位於法規制定及執行上之參酌。

第一節結論

就研究之成果提出結論，說明本論文之發現、貢獻、價值。並從從登記種類、登記範圍、標示登記、設施維護、所有權、使用權等六方面給予建議，並整理出後續研究之項目。

一、社區設施土地登記調查所發現之問題

(一)社區設施土地種類問題：

1、早期老丙建社區建築法源不足：社區設施土地列為公共設施用地，亦未辦理產權移轉登記，致衍生出同一建築基地有建物產權卻無公共設施土地產權，或有公共設施土地產權卻無建物產權之不合理現象，目前建築法規相對較完備，已能防止類似情形發生。

2、阻礙發展：老丙建地區因非屬擬定計畫型開發，一般而言都未有完善水土保持設施及未留設足夠之公共設施、公共設備，於中央及地方政府執行上，形同失落的空間，非但阻礙地區人口、資源、經濟活動、生活、教育等發展，更嚴重影響社區居民之生活居住品質。有必要建構法制規範，謀求補救措施。

(二)社區設施土地應移轉且無償登記為直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市）有問題：

1、非都市土地開發之住宅社區，一旦納入都市計畫，土地登記簿標示部之使用分區及使用地類別則均為“空白＂，可否針對社區公共設施用地，於土地登記簿之標示部加註使用分區及使用地類別？

2、針對老丙建社區設施土地，目前使用執照及土地登記謄本如何呈現該社區設施土地之標示登記？

(三)應於土地登記簿標示部加註問題

1、老丙建社區，經獲准開發許可後，應辦理相關社區設施土地所有權移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所，目前卻由國有財產局及私人持有，如此是否違反法令規定？其所有權如何回歸地方政府所有？

2、有無法令可將目前新店區小城段社區設施土地，所有權為中華民國撥用予新北市；管理機關由國有財產局，變更為縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所？

3、老丙建社區設施土地，依照公寓大廈管理條例第58條規定，不得將共用部分，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人………。新店區小城段社區設施土地，部分已由建商捐贈予當地地方政府以外之公所所有，有無法令可將前開當地地方政府名下之公所所有之社區設施土地回歸為當地地方政府所有，或依住戶要求等比分配予社區住戶，並由社區管理委員會統一管理維護？

(四)社區設施土地之管理維護面問題

新店區小城段社區設施土地，未有公共建設基金，有何方法或有無法令依據，可由縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所編列經費，補助社區辦理設施用地之管理維護。

二、貢獻

分別就登記範圍、登記種類、標示登記、所有權登記、使用權、管理維護等整理說明，提出社區設施土地登記之課題與因應對策，期許能提供相關研究者與行政單位於法規制定及執行上有所貢獻，詳如下表。

表5-1課題與因應對策表(1/2)
(一)登記範圍	新店區小城段社區現已劃入都市計畫範圍內，應依都市計畫法第42條規定，以「服務人口數」作為公共設施檢討留設之基準。
(二)登記種類	1、依都市計畫法第26條略以「但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況並參與人民建議做必要之變更」，據以劃設公共設施用地包括：兒童遊戲場、公園（包括里鄰公園及社區公園）、體育場、國民小學、國民中學、高級中學、高級職校、零售市場、批發市場、機關、停車場、道路、綠地等。 2、原依已核准山坡地開發計畫或建築執照所留設之社區設施，當應依原留設範圍目的及項目，繼續供居民使用，非經整體開發，不得任意變更。 3、依當地居民之實際需求，參考民眾建議，可按都市計畫法第26條規定，由都市計畫管理機關循通盤檢討程序檢討納入變更都市計畫細部計畫鄰里性公共設施。
(三)標示登記	1、為維護交易安全及防止不當變更使用，宜全面清查社區設施留設之範圍、面積及類別，並於使用地類別登載於土地登記簿標示部欄內加以註記管理。 2、都市計畫管理機關可於都市計畫確定後將其使用分區及使用地類別資料送交地政機關登載於土地登記簿之標示部加註使用分區及使用地類別，使用分區及使用地類別變更時亦須通知地政機關更新之。
(四)所有權登記	1、依非都市土地開發審議作業規範第一篇住宅社區專編略以「其餘土地於前項公共設施或必要性設施興建完竣經勘驗合格並移轉登記為各該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所有後，變更編定為適當用地。」足故此案係違反審議作業規範，可由移撥國有地或訴訟方式取得私人持有之土地持分。
資料來源：本研究繪製

三、價值

本文發現老丙建社區設施土地登記之問題，並經由調查及議題討論找到根源之所在，進而訪問專家學者後提出課題與對策，提供相關法令修改方向供主管機關參考。有效改善老丙建社區設施土地登記之問題是本研究之重要價值。

第二節建議

依據前節之結論，整合本研究之成果，從登記種類、登記範圍、標示登記、設施維護、所有權、使用權等方面提出六點建議於下述。

一、社區設施土地範圍建議：
	1.建築完成辦理建物第一次登記，社區範圍內之設施用地，建議納入建築物所佔基地持分。
	2.接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則(都市計畫容積移轉實施辦法第8條山坡地不適用)。
	3.坵塊圖上其平均坡度超過百分之三十且未逾百分之五十五者，得作為法定空地或開放空間使用，不得配置建築物。但緊鄰基地內外平均坡度超過百分之三十周圍五公尺範圍內，亦不得配置建築物。但因地區之發展特性或特殊建築基地之水土保持處理與維護之需要，經直轄市、縣（市）政府另定適用規定者，不在此限(建築技術規則第262條)。
二、登記種類建議：
	依當地居民之實際需求，參考民眾建議，按都市計畫法第26條規定，由都市計畫管理機關循通盤檢討程序檢討納入變更都市計畫細部計畫鄰里性公共設施。
三、標示登記建議：
	都市計畫管理機關可於都市計畫確定後將其使用分區及使用地類別資料送交地政機關登載於土地登記簿之標示部加註使用分區及使用地類別，使用分區及使用地類別變更時亦須通知地政機關更新之。
四、所有權登記建議：
	新店區小城段社區設施土地登記為公有者，為符管用合一原則，擬變更管理機關為管轄地方政府，得依上開法令規定，視土地性質採行無償或有償方式辦理撥用，原依已核准山坡地開發計畫或建築執照所留設之社區設施，當應依原留設範圍目的及項目，繼續供居民使用，非經整體開發，不得任意變更。

資料來源：臺灣博碩士論文知識加值系統
資料來源：http://www.rde.ntpc.gov.tw/archive/file/1_2_10301.pdf

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